Перепланировка квартиры: что можно, а чего делать нельзя

Существует поговорка, что хуже пожара может быть только переезд. Это выражение можно было бы без преувеличения применить и к ремонту. Каждый человек хотя бы раз сталкивался с ремонтом в своей жизни. И многие на личном опыте могут сказать, что ремонт – мероприятие весьма муторное, затратное и нервное, особенно в случае, если заранее к нему не подготовиться. Большинство ремонтов начинаются с перепланировки квартиры. Как правильно сделать перепланировку, какие аспекты необходимо учитывать при новом планировании, что допустимо, а что – нет, и самое главное, как это всё сделать в рамках закона, дабы не иметь проблем с перепланированной квартирой в дальнейшем, - мы рассмотрим в этой статье.

Содержание статьи:
1. Что считается перепланировкой.
2. Согласование планировки до ремонта.
3. Проект перепланировки: процедура разработки и согласования.
4. Согласование планировки после ремонта.

Перепланировка или переустройство? Что считается перепланировкой?

Чтобы лучше разобраться в вопросе, что такое «перепланировка», а также что такое «переустройство», нужно обратиться к Статье 25 Жилищного Кодекса. Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Что же является перепланировкой и какие работы к ней не относятся? Перепланировка — это действия, предусмотренные сводом правил Жилищного Кодекса Российской Федерации, которые проводятся в жилых помещениях зданий с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения и такие действия требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В самом слове "перепланировка" заложен смысл действия – изменение плана помещения. Корректировка планировочных очертаний комнат, перенос проемов дверей, объединение жилых зон, расширение или дробление комнат - всё это, в полной мере относится к перепланировке.

В перепланировку частично или полностью могут входить следующие работы:

1. Расширение площади кухни за счет других помещений
2. Организация дополнительных помещений под ванные комнаты и санузлы, а также их объединение
3. Увеличение жилплощади за счет вспомогательных и прилегающих помещений
4. Перенос, монтаж или демонтаж дверных и оконных проемов
5. Разбор и перенос перегородок, в том числе и не являющихся несущими

Если ваш ремонт подразумевает реализацию какого-либо из приведенных выше пунктов, то вам обязательно потребуется разрешение на проведение подобных работ от государственных органов.

Согласование НЕ требуется:
- Косметический ремонт (оклейка обоев, перестилание напольных покрытий, разводка электрики и т.д.).

- Организация или демонтаж встроенной мебели или конструкций (например, антресолей или кладовок), которые не образуют собой полноценных площадей помещения, подлежащих учёту.

- Замена (не перенос) технического оборудования (например, бойлера или газового котла) на аналогичное по подходящим параметрам.

- Иные работы, относящиеся к ремонту (шумоизоляция, не уменьшающая площадь квартиры, теплый пол, натяжные потолки).

Согласование требуется:
- Изменение изначальных контуров жилого помещения с переносом инженерного оборудования (сантехнических, газовых или нагревательных приборов).

- Перенос и/или организация новых дверных и оконных проемов, остекление балконов и лоджий.

- Внесение новых инженерно-технических решений, ранее не предусмотренных проектом (приточно-вытяжные системы вентиляции, организация дымоходных каминов и прочее).

“

В любом случае нужно помнить, что каждый вид работ нормируется по СНиПам, которые нельзя нарушать, так, к примеру, в многоквартирном жилом доме запрещается делать водяные теплые полы от общего отопления, так как нарушаются проектные показатели давления в теплосети. Поэтому прежде, чем проводить любые серьезные ремонтные работы, необходимо проконсультироваться со специалистом в данной области, чтобы избежать в дальнейшем проблем с законом.

Комментарий специалиста

Итак, перепланировку можно осуществлять, если собственник заранее оформил все документы и согласовал её в соответствующих органах, при этом перепланировка не нарушает установленных строительных норм (СНиПов), соблюдаются права иных собственников соседних помещений и не нарушена безопасность конструкций дома. После получения разрешения на перепланировку в уполномоченном гос. органе (как правило, это БТИ), можно будет приступить к строительным работам. Без данного согласования перепланировка будет незаконной. За незаконную деятельность собственника могут привлечь к административному наказанию в виде штрафа, вплоть до исключительной меры – изъятия жилого помещения.

В случае переустройства проект переустройства не требуется, если проводятся малозначительности работы, которые относятся к не требующим к согласования? В иных случаях, переустройство, равно как и перепланировка относится к действиям требующим одинакового рассмотрения и согласования.

Согласование планировки до ремонта

Часто к согласованию перепланировки подходят халатно, считая данную процедуру необязательной и бюрократической. Понятно стремление собственников сэкономить на разрешительных документах, особенно многие считают, что в приватизированной квартире можно делать ремонт, как душа пожелает. Однако это не так.

Из судебной практики В 2013 году произошло событие в судебной практике. Московская Жилищная Инспекция отсудила у собственника его квартиру за незаконную перепланировку с демонтированными несущими стенами, которая подвергла угрозе проживания людей в данном здании. Нагатинский районный суд вынес решение в пользу истца (Мосжилинспекции), и собственников данной квартиры лишили права распоряжаться занимаемой ими жилплощадью. Инспекция тремя годами ранее выдавала собственникам предписание привести помещения в исходную планировку по паспорту, но эти указания злостно игнорировались, поэтому дело оказалось в суде. Жилищная инспекция с 2012 года сотрудничает со службой судебных приставов, что означает возможность ограничить в заграничных поездках людей, которые не исполняют законных предписаний об узаконении перепланировок.

Узаконить планировку можно двумя способами: самостоятельно и по проекту. Самостоятельное согласование возможно в некоторых случаях, когда планируемые мероприятия не являются сложными и не затрагивают расширение помещений, снос несущих перегородок, объединения балконов и лоджий с жилыми комнатами. В этом случае согласование делается в упрощенном порядке. В случае упрощенного порядка нет необходимости в разработке проектной документации, а также в согласовании с надзорными органами технического заключения, а согласование перепланировки производится в заявительном порядке. Также в упрощенном порядке можно использовать типовые перепланировки, проекты которых согласованы Жилищной инспекцией района и разработаны застройщиком или проектными институтами. Типовые перепланировки можно найти в каталогах застройщика или обратиться за помощью в жилинспекцию

Однако перечень работ, возможный согласовать в уведомительном порядке не очень большой. Это работы по разводке сантехники в пределах существующего помещения, установка перегородок из гипсокартонных листов, разводка электрики (добавление/демонтаж розеток, светильников, выключателей). Большинство же видов ремонта попадает в категорию сложных перепланировок:

1

объединение балкона с жилой комнатой с демонтажем подоконного пространства
2

любые изменения проемов в несущих конструкциях перекрытий или стен
3

изменения конструкции пола (заливание стяжки, добавление новых элементов и слоев пола);
4

монтаж любых тяжеловесных конструкций, влекущих за собой увеличение нагрузки на перекрытия
5

изменение положения газовой кухонный плиты
6

перенос помещения кухни

Проект перепланировки: процедура разработки и согласования

Проектом перепланировки называют проектную документацию, состав и содержание которой устанавливается действующими нормативами. Данная документация может быть разработана исключительно специализированной компанией, которая имеет разрешения на данный вид проектной деятельности. Перепланировка, сделанная в составе альбома, выполненного дизайн студией не может быть документом для согласования, если у дизайн-студии нет соответствующего допуска СРО, но на основе такой планировки другая проектная организация может подготовить необходимый проект и оформить его по всем правилам и ГОСТам.

В состав проекта обычно входят следующие разделы:

1

Обложка, титульный лист

На обложке обычно располагается название проектной организации с атрибутами фирменного стиля и датой исполнения, в титульнике перечисляются ответственные лица, выполнявшие проект, с подписями. Оба листа могут быть объединены в один
2

Общие данные

- ведомость чертежей
- перечень документов, на которые ссылаются проектировщик (здесь могут быть ГОСТы, СНиПы и СанПиНы)
- прописывается ответственность главного инженера проекта о соответствии решений всем действующим нормам.
3

Пояснительная записка

Перечисляются запланированные работы, различные инженерные решения, архитектурно-строительные основания.
4

Исходный план до перепланирования

План должен соответствовать плану от застройщика по реестру БТИ. Указываются наименования помещений, площади. Обязательно в планировках должны присутствовать проектные оси.
5

План после перепланировки

По данным планам понятно, как будет выглядеть новые помещения. Видна расстановка мебели с указанием техники и инженерного оборудования. Должно быть указано, что новые площади проставляются после окончания ремонта и контрольного замера сотрудником БТИ. Чертеж не должен быть перегружен информацией, но при этом не должна пострадать его читаемость.
6

План полов с экспликацией

Здесь указываются типы напольных покрытий, а также показаны разрезы напольного «пирога» с отображением всех составных элементов.
7

Гидроизоляция

Если новое «мокрое» помещение выходит за свои пределы и располагается над, например, коридором, его необходимо хорошо гидроизолировать. Уложенная гидроизоляция также поверяется специальным актом скрытых работ.
8

Раздел ВК (водоснабжение и канализация)

При изменениях в исходной разводке сантехнического оборудования фиксируются новые привязки и разрабатываются сантехнические узлы
9

Конструктивные узлы

Если вы затрагиваете несущие стены, то должны быть в проекте разработаны конструктивные узлы, которые укрепляют затрагиваемые элементы
10

СРО Допуски

К вашему проекту прикладывается копия разрешения организации (допуск СРО) с печатью.

Разделы проекта могут отличаться. В каждом индивидуальном случае, в зависимости от объема работы и затрагиваемых областей в перепланировании, может меняться состав проектной документации. Стоимость разработки проекта перепланировки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона.

Согласование планировки после ремонта

Как же быть в случае, если фактически проведены ремонтные работы, но разрешение не получено? К сожалению, самовольно сделанный ремонт с перепланировкой нельзя считать законным, даже если он был по всем правилам и нормам.

Выявить незаконную перепланировку довольно просто. Это могут сделать работники Жэка во время плановой проверки (счетчиков газа, опломбировании водяных счетчиков, пожарная инспекция и проч.), по заявлению соседей, при продаже или сдаче в аренду квартиры. Рано или поздно возникнет необходимость привести документы в порядок, лучше решить этот вопрос до возникновения серьезных проблем.

Согласовать перепланировку ПОСЛЕ выполнения всех работ можно, если все ремонтные работы проводились без нарушений СНиПов, а также не было критических изменений, которые могли бы повлечь за собой угрозу безопасности для людей, проживающих в здании.

“

Рассмотрим довольно распространенный пример объединения двух помещений: кухни и гостиной. Если у вас плита электрическая, то объединение возможно при условии, что квартира не однокомнатная. В однокомнатных квартирах объединять кухню с единственной жилой комнатой нельзя, так как помещение из жилого, при объединении с кухней, становится нежилым, а в квартире должно оставаться хотя бы одно жилое помещение. В случае с однокомнатной квартирой при объединении должна остаться хотя бы часть стены или декоративная разделительная перегородка. Если у вас газовая плита, то объединение кухни с гостиной или залом категорически запрещено. Подобную планировку вам не удастся согласовать ни ДО ни ПОСЛЕ ремонта. Есть перечень запрещенных работ, которые также не поддаются согласованию. Например, нельзя сносить или видоизменять общедомовые коммуникации. Общую вентшахту запрещается демонтировать для расширения жилого пространства, так как такие изменения приведут к перекрытию естественной вентиляции соседям.

Комментарий специалиста

Согласование можно сделать после ремонта только при одном условии. Вами должен быть получен документ, который называется «Техническое заключение о безопасности проведенных работ». Подобное заключение выдают в проектных бюро, которые занимаются проектами перепланировок. При таком согласовании «задним числом» вам всё равно может потребоваться проект плана перепланировки, поэтому вы переплатите за дополнительные работы по составлению технического заключения, а значит согласовывать планировку после выполнения всех работ невыгодно.

В заключение, хотелось бы сказать о том, что ремонт – ответственное мероприятие, результатом которого, при несоблюдении норм и правил, может стать обрушение здания. По статистике, из-за нарушений в строительно-монтажных работах приходится до 53% случаев обрушений, поэтому относиться к строительным работам необходимо серьезно и заранее подготовить все необходимые разрешения и документы, чтобы в дальнейшем не было проблем ни с законом, ни с соседями.